Hyra en bostad i andra hand

Det är olika regler som gäller beroende på om du ska hyra en hyresrätt i andra hand eller om du ska hyra en annan bostad, som en bostadsrätt eller en villa. Det finns till exempel regler för hur hög hyra en hyresvärd får ta ut. Informationen på den här sidan gäller om du hyr en bostad i andra hand av en annan privatperson.

Hyresrätt

När du hyr en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen. Om du hyr en hyreslägenhet av en annan privatperson är det den privatpersonen, alltså förstahandshyresgästen, som är din hyresvärd. Det är alltså till förstahandshyresgästen du ska vända dig med eventuella krav och klagomål.

Hyra en hel lägenhet

Innan du hyr en hyresrätt i andra hand bör du ta reda på om förstahandshyresgästen har tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand. Om förstahandshyresgästen hyr ut lägenheten utan att ha fastighetsägarens godkännande kan förstahandshyresgästen förlora sitt hyreskontrakt, det kallas att hyresrätten förverkas. En sådan gång har du som hyr i andra hand ingen laglig rätt att få fortsätta att hyra lägenheten.

Hyra ett rum i en lägenhet (vara inneboende)

Om du hyr ett rum i en lägenhet där din hyresvärd också bor behöver denne inte ha tillstånd från fastighetsägaren. Det gäller så länge du som inneboende inte ska använda lägenheten på egen hand.

Det är inte tillåtet att ta betalt för ett andrahandskontrakt. Hyresgästen kan förlora sitt hyreskontrakt om denne begär särskild ersättning för att låta dig hyra i andra hand, det kallas att hyresrätten förverkas

Den som hyr ut sin hyreslägenhet i andra hand får inte ta ut högre hyra än det den själv betalar. Men det är tillåtet att göra tillägg med max 15 procent av hyran för möbler och annan utrustning som ingår i uthyrningen. Det är också tillåtet att göra tillägg för el, vatten, bredband, parkering och liknande men dessa tillägg får inte överstiga den faktiska kostnaden.

Om du hyr ett rum i en lägenhet (är inneboende) ska hyran motsvara delen som hyrs ut. Har lägenheten till exempel två lika stora sovrum, och du hyr ett av sovrummen samt får använda övriga ytor som badrum, kök och vardagsrum kan en rimlig hyra vara högst hälften av den totala hyran för lägenheten. Det är även här tillåtet med tillägg för möbler, el, bredband mm.

Exempel på skälig hyra för en hyresrätt:

Om vi tänker oss en fullt möblerad hyresrätt med en varmhyra på 7000 kr/månad (dvs el och vatten ingår i hyran). Bredband och parkering tillkommer.

Varmhyra: 7000 kr
Tillägg möbler 15%: 7000 kr x 0,15 = 1050 kr
Tillägg bredband: 250 kr
Tillägg parkering: 500 kr

Summa: 8 800 kr/månad

Anser du att du betalar för hög hyra för en hyresrätt i andra hand har du möjlighet att få frågan prövad i Hyresnämnden. Anser även Hyresnämnden att hyran är för hög har du möjlighet att få återbetalning av redan betalda hyror två år tillbaka i tiden. Du ska i så fall få tillbaka mellanskillnaden mellan den hyra som är skälig och den du faktiskt har betalat.

Om du vill ansöka om återbetalning av överhyra måste en ansökan komma in till hyresnämnden senast tre månader efter avtalet upphört. Du kan även ansöka till hyresnämnden om en ändring av hyran under tiden du bor i bostaden. Om du är medlem i Hyresgästföreningen Länk till annan webbplats. kan du kontakta dem för juridisk rådgivning innan du gör en ansökan.

Efter den sista september 2019 är det brottsligt att ta emot oskälig hyra vid otillåten andrahandsuthyrning.

Läs mer på Hyresgästföreningens webbplats. Länk till annan webbplats.

Annan bostad

När du hyr en bostadsrätt eller en villa av en annan privatperson gäller lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad privatuthyrningslagen). Lagen gäller även när du hyr en del av bostaden, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum. Personen du hyr bostaden av är din hyresvärd.

Det är lite lättare att ta ut en högre hyra för bostadsrätter än för hyresrätter. Hyran får dock inte överstiga summan av hyresvärdens så kallade kapital- och driftskostnader.

Kapitalkostnaden är den årliga avkastningsräntan på bostadens marknadsvärde. En riktpunkt är att avkastningsräntan till exempel kan vara ett par procent över Riksbankens referensränta. Avkastningsräntan bör bestämmas efter hur marknadsräntorna rör sig på längre sikt och den brukar vara 4%. Räntan gäller oavsett om det finns lån på bostaden eller inte.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsförening, el, värme, bredband och slitage av möbler. Om lägenheten hyrs ut möblerad kan hyran höjas något som ersättning för möbelslitaget, exakt hur mycket finns inga regler kring.

Exempel på skälig hyra för en bostadsrätt:

Vi tänker oss att 4 % är en skälig räntenivå. Bostadsrättens marknadsvärde är 2 miljoner kronor, avgiften till bostadsrättsföreningen är 4000 kronor per månad. Kostnader för el, tv, internet och parkering är 2000 kronor per månad..

Kapitalkostnad: 2 miljoner x 0,04 delat på 12 månader: 6667 kr
Månadsavgift: 4000 kr
Övriga driftkostnader: 2000 kr

Summa: 12 667 kr/månad

Om du tycker att hyran är oskäligt hög kan du vända dig till Hyresnämnden för att få frågan prövad. Om även Hyresnämnden anser att hyran är oskäligt hög ska du från och med beslutsdatumet få en lägre hyra. Du kan alltså inte kräva någon återbetalning av tidigare hyror.

Hjälp oss förbättra webbplatsen!

Om du inte hittar informationen du sökte efter, klicka på nej-knappen nedan och skicka oss ett meddelande om vad som saknas.

Senast uppdaterad: